Neukölln Mietspiegel: Das gilt für Neuköllner 2026

Auf der einen Seite das dichte, gentrifizierte Nord-Neukölln rund um den Reuterkiez, auf der anderen die Großsiedlung Gropiusstadt und die Einfamilienhäuser in Rudow: Zwischen diesen Polen klaffen beim Mietniveau Welten. Welche Miete fair ist, misst sich in Neukölln wie überall in Berlin am Mietspiegel.

Berlins neuer qualifizierter Mietspiegel ist seit dem 28. Mai 2026 in Kraft.¹ Die Werte von 2024 sind damit abgelöst. Egal ob du im Schillerkiez oder in Buckow zur Miete wohnst, mit diesem Werkzeug findest du heraus, ob du zu viel zahlst. Der Text führt dich durch die Grundlagen, zeigt dir, wie die Tabelle funktioniert, und erklärt, wie du für deine Anschrift die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst.

Was hinter dem Mietspiegel steckt

Was in Berlin als ortsübliche Vergleichsmiete gilt, hält der Mietspiegel offiziell fest. Er zeigt dir, wie viel Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine Wohnung einer bestimmten Kategorie in der Stadt normal ist. Erarbeitet wird er von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, mit am Tisch sitzen Mieter- und Vermieterverbände.

Juristisch stützt er sich auf § 558 BGB und § 558d BGB.² Da Berlin einen qualifizierten Mietspiegel nach wissenschaftlichen Standards vorlegt, spricht vor Gericht zunächst die Vermutung für seine Zahlen.³ Ein Vermieter, der oberhalb der Spanne erhöhen will, muss also höhere Vergleichsmieten beweisen, und daran scheitern die meisten.

So kommt der Mietspiegel an drei Stellen zum Einsatz. Im bestehenden Mietvertrag deckelt er Erhöhungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei einem neuen Vertrag ist er Grundlage der Mietpreisbremse, die in Berlin unverändert gilt.⁴ Und bei jedem Konflikt über die passende Miethöhe hat er das letzte Wort.

Neu seit Mai: die Ausgabe 2026

Am 28. Mai 2026 fasste die Senatsverwaltung den Beschluss zum Mietspiegel 2026, am Tag danach erschien er im Amtsblatt für Berlin. Als Stichtag der Erhebung gilt der 1. September 2025.⁵ Weil sowohl frisch abgeschlossene Verträge als auch angepasste Bestandsmieten eingerechnet werden, spiegelt er die Entwicklung der zurückliegenden sechs Jahre.

Statt die alten Zahlen hochzurechnen, erhebt Berlin seinen Mietspiegel alle zwei Jahre von vorn. Diesmal flossen etwa 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten ein, die das unabhängige ALP Institut Hamburg ausgewertet hat.⁶ Erfasst sind damit nach Auskunft der Senatsverwaltung ungefähr 1,6 Millionen Wohnungen.

Stadtweit liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel 2026 bei 7,71 Euro pro Quadratmeter, nach 7,21 Euro im Jahr 2024. Das sind rund 6,9 Prozent mehr in zwei Jahren.⁷ Wer auf Immobilienportalen sucht, sieht ganz andere Preise. Der Mietspiegel rechnet eben mit allen laufenden Verträgen, auch den alten und billigen, statt mit dem, was heute inseriert wird.

Wie die Mietspiegeltabelle funktioniert

Wirkt kompliziert, ist es aber nicht: Der Berliner Mietspiegel ruht auf drei Säulen. Du hast die Tabelle, ein Orientierungsraster, das Zu- und Abschläge regelt, und das Straßenverzeichnis mit der Wohnlage für jede Adresse.

1. Baualter und Quadratmeter

Gegliedert ist die Tabelle nach Baujahresklassen und Wohnungsgrößen. Am einen Ende steht der Altbau "bis 1918", am anderen der Neubau ab 2016, dazwischen die Nachkriegsklassen und die Jahrgänge ab 1991. Die Größenstufen reichen von "bis unter 35 m²" bis "ab 90 m²". Eine Wohnung in der Hufeisensiedlung und eine in einem Hochhaus der Gropiusstadt fallen darum in unterschiedliche Felder.

Drei Werte stehen in jedem Feld, nämlich Unterwert, Mittelwert und Oberwert. Der mittlere ist die durchschnittliche Nettokaltmiete der jeweiligen Klasse, die beiden anderen beschreiben die Bandbreite, in der sich die realen Mieten bewegen.⁸

2. Wohnlage laut Straßenverzeichnis

Jede Berliner Anschrift ist im amtlichen Straßenverzeichnis einer von drei Wohnlagen zugeordnet, also einfach, mittel oder gut. In die Bewertung gehen Aspekte wie Lärm, Dichte der Bebauung, Grün, Versorgung vor Ort und das soziale Umfeld ein.

Im Mietspiegel 2026 entfallen berlinweit 49,9 Prozent der Adressen auf die mittlere, 29,4 Prozent auf die einfache und 20,7 Prozent auf die gute Wohnlage.⁹ Zu jeder Wohnlage gehört eine separate Tabelle.

3. Zu- und Abschläge für die Ausstattung

Genauer wird der Wert erst mit dem Orientierungsraster. Darin werden fünf Merkmalgruppen geprüft: Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.¹⁰ Pro Gruppe gibt es Merkmale, die den Wert heben, etwa ein zeitgemäßes Bad oder hochwertiger Boden, und solche, die ihn senken, wie ein fehlender Aufzug oder schlechte Schalldämmung.

Sind die positiven Merkmale einer Gruppe in der Mehrheit, verschiebt sich der Wert nach oben Richtung Oberwert, bei den negativen nach unten. Aus dem Mittelwert und allen Zu- und Abschlägen ergibt sich dann die Vergleichsmiete, die für deine Wohnung gilt.

Neuköllns Ortsteile und ihre Wohnlagen

Altbaublocks im Norden, Hufeisensiedlung in Britz, Hochhäuser in der Gropiusstadt: Neukölln ist baulich sehr unterschiedlich. Die folgende Tabelle ordnet die wichtigsten Ortsteile ungefähr ein. Für deine konkrete Adresse zählt am Ende allein das offizielle Straßenverzeichnis zum Mietspiegel.¹¹

Nur ein Haus weiter kann schon eine andere Wohnlage gelten. Prüf deshalb erst das Straßenverzeichnis, bevor du deine Miete vergleichst.

Wie teuer ist Neukölln im Vergleich?

Im Berliner Vergleich rangiert Neukölln im unteren bis mittleren Bereich, die Unterschiede innerhalb des Bezirks sind aber groß.¹² Während die Mieten im Norden in den vergangenen zehn Jahren rasant gestiegen sind, zählt die Gropiusstadt zu den günstigsten Lagen der Stadt.

Was das für dich heißt: Nord-Neukölln ist längst entdeckt und kommt preislich immer näher an die Innenstadtbezirke heran. Weiter südlich, in Buckow, Rudow und der Gropiusstadt, kannst du dagegen noch vergleichsweise bezahlbar wohnen.

Die eigene Miete online nachrechnen

Die Vergleichsmiete für deine Wohnung ermittelst du am einfachsten ohne Broschüre. Die Senatsverwaltung betreibt dafür unter mietspiegel.berlin.de einen offiziellen Mietspiegelrechner.¹³ Der Reihe nach will er wissen:

• wo die Wohnung liegt (die Wohnlage sucht der Rechner selbst heraus)
• wann das Haus errichtet wurde
• wie viele Quadratmeter du hast
• wie Bad, Küche, Wohnung, Haus und Umgebung ausgestattet sind
• ob es Aufzug, Balkon oder besonderen Bodenbelag gibt

Du erhältst zum Schluss eine Spanne mit Unter-, Mittel- und Oberwert. Sie ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete deiner Wohnung. Bezahlen musst du für die Berechnung nichts.

Kurz erklärt: Wann eine Mieterhöhung zulässig ist

Damit eine Erhöhung im Bestand wirksam ist, müssen mehrere Punkte zusammenkommen. Deine Miete darf sich 15 Monate lang nicht verändert haben. Sie darf in drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen, in vielen Berliner Gebieten gilt wegen der Kappungsgrenze sogar eine Grenze von 15 Prozent. Außerdem darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.¹⁴

Entscheidend ist dabei der Wert, den der Rechner für deine Wohnung ermittelt, nicht der Schnitt über ganz Berlin. Für neue Verträge gilt die Mietpreisbremse: Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übertreffen.¹⁵ In Berlin betrifft das jeden Bezirk.

Bekommst du eine Mieterhöhung, prüf sie, bevor du zustimmst. Mit dem Mietspiegel klärst du in kurzer Zeit, ob das Schreiben korrekt aufgesetzt ist und der verlangte Betrag zur Vergleichsmiete passt. Geht er über die Obergrenze hinaus, musst du die Erhöhung in dieser Höhe nicht hinnehmen.

Was nach 2026 kommt

Da Berlin den Mietspiegel alle zwei Jahre neu erarbeitet, folgt die nächste Ausgabe 2028. Die Erhebung dürfte sich erneut auf einen Stichtag im September des Vorjahres beziehen.¹⁶ So lange gelten die Werte aus 2026.

Um Verdrängung und Luxussanierungen zu bremsen, steht ganz Nord-Neukölln unter Milieuschutz. Der Druck auf die Mieten lässt trotzdem nicht nach, und so dürfte der Abstand zwischen dem teuren Norden und dem gemäßigten Süden weiter wachsen.